Die Lüge von der Wohnungskrise,

die sich angeblich nur durch Bauen, Bauen, Bauen beseitigen lässt.

Eine Wohnungskrise gibt es nicht nur in Deutschland, sondern auch in vielen anderen europäischen Ländern, in denen es inzwischen finanzielle Spekulationen gibt. Auch in Luxemburg, Irland, Norwegen, der Schweiz, Spanien und Portugal nimmt die Wohnungsnot zu. Leider sind deutsche Politiker offenbar nicht in der Lage, grenzüberschreitend zu beobachten und die richtigen Schlüsse daraus zu ziehen.

Die überzogenen Renditeerwartungen von Immobilienunternehmen, Hedgefonds und Private-Equity-Gesellschaften treiben die Mieten in die Höhe – zulasten der Mieter. Wohnungen werden nicht nur in Deutschland zunehmend als Finanzanlagen betrachtet und die Profitmaximierung steht im Vordergrund. Reparaturen, wie die Beseitigung eines undichten Daches oder eines Wasserrohrbruchs, werden nicht selten vernachlässigt. Für die Investoren ist nicht die Qualität der Wohnungen entscheidend, sondern der erzielbare Gewinn.

In Deutschland besitzen institutionelle Investoren so viele Wohnungen wie in kaum einem anderen europäischen Land.

Grundsätzlich ist es nicht verwerflich, wenn ein Investor Wohnungen kauft, um damit Rendite zu erwirtschaften. Der Gesetzgeber muss jedoch eine Höchstgrenze für Renditen setzen. Zudem muss jeder Vermieter verpflichtet werden, Reparaturen und Instandhaltungen im notwendigen Umfang zeitnah und in guter Qualität auszuführen.

Man hat Investoren zu lange freie Hand gelassen und dabei das Wohlergehen der Mieter außer Acht gelassen. Die Hauptstadt Berlin ist beispielsweise ein beliebtes Pflaster für Investoren geworden, die in Wohnraum eine Anlageklasse sehen. Schätzungen zufolge besitzen institutionelle Investoren hier Wohnraum im Wert von 40 Milliarden Euro – etwa doppelt so viel wie in London und Amsterdam zusammen.

Zu den institutionellen Investoren auf dem Wohnungsmarkt zählen börsennotierte und nicht börsennotierte Immobilienunternehmen, Hedgefonds sowie Private-Equity-Gesellschaften. Bekannte Beispiele sind Vonovia, Cerberus und Blackstone. Anbieter von Exchange Traded Funds (ETFs) wie Blackrock, Vanguard und State Street halten oft große Anteile an den börsengehandelten Unternehmen.

Zu den größten börsennotierten Wohnungsunternehmen und REITs (Real Estate Investment Trusts) zählen:

• Vonovia SE: Mit rund 415.000 Wohnungen ist Vonovia der größte Vermieter in Deutschland.
• Deutsche Wohnen SE: Zweitgrößtes Unternehmen (inzwischen Teil der Vonovia-Gruppe) mit Schwerpunkt in Berlin.
• LEG Immobilien AG: Stark in Nordrhein-Westfalen.
• Vivawest Wohnen GmbH: Großinvestor, oft regional verwurzelt (NRW).
• TAG Immobilien AG: Aktiv in Mittelstädten und Berlin.
• Grand City Properties: Spezialisiert auf Wohnungsportfolios in verschiedenen Städten

Nicht nur in Deutschland tragen institutionelle Investoren maßgeblich dazu bei, dass die Mieten in Ballungsräumen steigen und sich immer weniger Menschen eine Wohnung leisten können. Dies wird durch Gesetze, Steuerregelungen und staatliche Maßnahmen ermöglicht. So kann beispielsweise nach einer Sanierung die Miete angehoben werden. In der Folge erwerben Investoren bevorzugt sanierungsbedürftige Immobilien, modernisieren diese und können dann die Miete unverhältnismäßig stark erhöhen. Die Mieter sind gezwungen, alle Kosten zu übernehmen.

Eine steuerliche Besonderheit in Deutschland ist die Steuerbefreiung von Mieteinnahmen, wenn Wohnimmobilien-Investmentgesellschaften 90 Prozent ihres Überschusses an Aktionäre ausschütten. Diese Gesellschaften investieren bevorzugt in sozialstrukturell schwächere Stadtteile, in denen viele Mieter auf Grundsicherung angewiesen sind. Der Staat zahlt vielen Investoren die überteuerten Mieten risikolos durch Wohngeld und die Übernahme der Wohnkosten im Rahmen der Grundsicherung.

Die Lösung besteht darin, Steuerbefreiungen zu streichen, Wohngeld abzuschaffen und die Übernahme der Wohnkosten im Rahmen der Grundsicherung zu begrenzen.

Zwischen 2011 und 2018 sind die deutschen Hauseigentümer schätzungsweise allein durch Preissteigerungen inflationsbereinigt um 2,8 Billionen Euro reicher geworden. Von dieser Entwicklung profitierten vor allem die reichsten zehn Prozent der Deutschen. Ihr Reichtum wuchs im berechneten Zeitraum inflationsbereinigt um etwa 1,5 Billionen Euro. Der Einfluss, den der Besitz von Immobilien bzw. überzogene Wuchermieten auf die Ungleichverteilung unseres Wohlstands haben, wurde noch viel zu wenig diskutiert.

Mieterhöhungen fallen in der Regel deutlich stärker aus als Lohnerhöhungen, insbesondere bei Neuvermietungen. In den Großstädten müssen immer mehr Menschen mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufbringen. Die Warmmiete sollte aber maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Einige Politiker führen das Wohnungsproblem auf die in Deutschland besonders niedrige Wohneigentumsquote zurück. Das ist jedoch falsch: Wir brauchen nicht mehr durch Steuerzuschüsse finanzierten Eigentumswohnungen und Eigenheime, sondern mehr Genossenschaftswohnungen. Subventionen jeglicher Art sind ineffektiv und kontraproduktiv.

Irrweg: Deregulierung des Wohnungsmarkts

In der Nachkriegszeit spielte der Staat auf dem Wohnungsmarkt noch eine entscheidende Rolle. Da im Zweiten Weltkrieg viele Wohnungen zerstört worden waren, vergab der Bund zinslose Darlehen, um den Wohnungsbau voranzutreiben. Im Gegenzug verpflichteten sich Investoren und kommunale Wohnbauunternehmen zu Mietpreis- und Belegungsbindungen. So entstand der soziale Wohnungsbau. Bis 1970 wurde der Großteil der neu errichteten Sozialwohnungen von gemeinnützigen und öffentlichen Wohnungsunternehmen als Mietwohnungen gebaut.

Gemeinnützige Wohnungsunternehmen sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Sie sollen ihren Bewohnern eine gute Wohnqualität und eine angemessene Wohnungsgröße bieten. Der Verkauf des über Jahre mit öffentlichen Mitteln geförderten gemeinnützigen Wohnungsbestands öffnete Finanzmarktakteuren die Tür.

In den 1960er- und 1970er-Jahren deregulierte die Politik den deutschen Wohnungsmarkt. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch den Bund wurde dabei schrittweise heruntergefahren. Dass die Sozialbindung im sozialen Wohnungsbau einer zeitlichen Begrenzung unterliegt, ist einer von vielen Fehlern. Durch die Aufhebung des Wohngemeinnützigkeitsgesetzes im Jahr 1990 verloren 3,4 Millionen Wohnungen ihre Mietpreisbindung.

Viele Städte und Gemeinden haben in den 1990er-Jahren ihre kommunalen Wohnungen verkauft. Damit sollten die maroden Haushalte saniert werden. Zudem gingen Demografen davon aus, dass die deutschen Städte schrumpfen würden. So verkaufte beispielsweise Berlin innerhalb von 15 Jahren 200.000 Wohnungen an private Investoren. Deutschlandweit wechselten von 1999 bis 2008 etwa 1,9 Millionen Wohnungen in private Hände. In einigen Fällen zahlten diese nur wenige Zehntausend Euro pro Wohnung.

Die damalige Überzeugung lautete, dass der freie Markt die Wohnungsversorgung am besten regelt. Solchen Unsinn wollen uns die Lobbyisten geldgieriger Investoren immer noch weismachen. Das war ein Irrtum, den man dann auch noch mit den falschen Mitteln zumindest teilweise zu mildern versuchte, nämlich durch die Erhöhung des Wohngeldes. Eine Subvention, die nur den privaten Investoren nutzt und dazu führt, dass die Mieten noch stärker steigen. Beinahe jede Subvention erhöht letztendlich die Preise. Geld löst eben nicht alle Probleme.

Weder der Kündigungsschutz noch der Mietspiegel schützen Mieter wirksam vor überhöhten Mieten. Zudem schrecken sie ausländische Investoren mit überzogenen Renditeerwartungen nicht ab.

Die großen privaten Immobilienunternehmen investieren kaum in den Neubau von Wohnungen. Der Neubau exklusiver Luxuswohnungen ist eine Ausnahme, denn hier ist eine ähnlich lukrative Rendite wie bei Altimmobilien möglich. Bei Altimmobilien wird an allem gespart oder es werden Modernisierungen vorgenommen, die die Mieter nicht wünschen und die ihnen nichts nützen.

Als in England unter Premierministerin Margaret Thatcher Sozialwohnungen privatisiert wurden, bot die Regierung den Bewohnern dieser Wohnungen ein Vorkaufsrecht mit hohen Rabatten an. Die meisten Wohnungen gingen somit nicht an Investoren, sondern an Privatleute, die das Objekt selbst nutzen.

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften müssen die Immobilien von den ausländischen Investoren zurückkaufen – zu einem Preis, der sich am ursprünglichen Kaufpreis orientiert und nicht an Wucherpreisen.

Aufgrund der Liberalisierung ist Wohnen in Deutschland immer teurer geworden. Jetzt muss der Staat wieder stärker eingreifen, allerdings nicht durch die Zahlung von Wohngeld, wodurch die Investoren ihre Mieten weiter erhöhen und ihre Einnahmen durch den Staat absichern können.

Zukünftig sollten nur noch öffentliche Wohnungsgesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften gefördert werden. Bei der Vergabe von Bauland sollten sie bevorzugt berücksichtigt werden. Der Anteil öffentlicher Wohnungsgesellschaften am Gesamtwohnungsbestand liegt bei unter 10 Prozent (schätzungsweise drei Millionen von insgesamt 44 Millionen Wohnungen).

Die Wohnungskrise ist das Ergebnis von Marktversagen

Das von offenen Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in Deutschland verwaltete Vermögen ist stark gewachsen und belief sich zuletzt auf rund 156 Milliarden Euro. Damit hat sich das verwaltete Vermögen in diesem Sektor seit 2012 mehr als vervierfacht – angetrieben durch das Interesse von Versicherungen und Altersvorsorgeeinrichtungen.

Die groß angelegte Umwandlung von Wohnungen in eine Finanzanlage hätte ohne die neoliberale Transformation der Wohnungspolitik nicht stattfinden können. Insbesondere US-amerikanische Hedgefonds und Private-Equity-Fonds erwarben ab der Jahrtausendwende große Teile des öffentlichen Wohnungsbestands, der von Bund, Ländern, großen Industrieunternehmen, Städten und Kommunen verkauft wurde.

Das starke Interesse von Investoren an Wohnimmobilien hat zwei Gründe: Einerseits gibt es kaum wertstabile Anlagealternativen, andererseits vertrauen die Investoren darauf, dass Mieten und Kaufpreise aufgrund der Wohnungsnot noch lange weiter steigen werden.

Die Wohnungsnot spielt den institutionellen Investoren in die Hände und macht ihr Geschäftsmodell noch profitabler.

Sie sind deshalb nicht Teil der Lösung (bauen, bauen, bauen), sondern bleiben das größte Problem. Die Finanzinvestoren zielen auf eine ständige Erhöhung der Einnahmen aus den Immobilien ab. Dies lässt sich nur über eine Reduzierung der Kosten (z. B. durch die Verschiebung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen) und eine Erhöhung der Mieten realisieren – beides geht zu Lasten der Mieter.

Wir brauchen dringend eine Debatte darüber, wie hoch eine angemessene Verzinsung für eingesetztes Kapital sein darf – und das nicht nur bei Immobilien. Diskutiert werden sollten eine Ausschüttungsrendite von maximal 4 Prozent sowie die laufende, sehr moderate Anpassung der Mieten. Eine automatische Anpassung der Mietsteigerungen an die Inflation wäre kontraproduktiv und nicht akzeptabel.

Dass den meisten verantwortlichen Politikern nur mehr Bauen und die Erhöhung von Sozialleistungen als Lösungen einfallen, hängt entweder damit zusammen, dass sie sich nicht trauen, den Wohnungsmarkt wieder staatlich zu regulieren, oder dass ihnen Lobbyisten das eigenständige Denken abgenommen haben. Korruption kann man inzwischen auch nicht mehr ausschließen.